Mobilność społeczeństw uległa w ostatnich czasach znacznemu zwiększeniu. Chętniej się przeprowadzamy w poszukiwaniu lepszych miejsc do życia, ale również dużo swobodniej podróżujemy, dzięki liberalizacji przepisów wjazdu do większości krajów. Popularnością cieszą się także wycieczki typu city break – czyli intensywne zwiedzanie konkretnego miasta, we własnym lub obcym kraju. Hotele nie wszystkim turystom odpowiadają – ze względu na wygórowane ceny. Z kolei standard hosteli jest dla części podróżnych nie do przyjęcia. Niszę na rynku zapełniły osoby prywatne i podmioty trudniące się wynajmem mieszkań i pokoi na doby. Ułatwiają to portale o zasięgu ogólnoświatowym, takie jak Booking czy Airbnb. Czy okazjonalne udostępnianie lokalu wymaga założenia działalności gospodarczej? Jakie podatki należy płacić i o czym jeszcze warto pamiętać?

Czy mogę wynajmować mieszkanie na doby bez działalności gospodarczej?

Za działalność gospodarczą przyjmuje się działalność o charakterze zarobkowym, prowadzoną we własnym imieniu, w dowolnej branży, w zakresie zarówno produkcji, jak i usług, w sposób ciągły i zorganizowany. To, czy okazjonalny wynajem mieszkania będzie więc stanowił działalność gospodarczą, zależy od intensywności wykorzystywania nieruchomości do tych właśnie celów. Jeśli więc na prośbę znajomych udostępniasz im swój domek w górach dwa razy do roku, pobierając za to opłatę – nie musisz zakładać firmy. Jednak w sytuacji, gdy ogłaszasz się na Booking, Airbnb czy w innym portalu i goście przyjeżdżają regularnie – wówczas bezwzględnie musisz założyć działalność gospodarczą.
Wspomniana regularność nie musi zresztą obejmować całego roku. Jeśli swoją nieruchomość udostępniasz tylko w określonych terminach (np. wyłącznie na wakacje), ale dzieje się to przez kolejne lata z rzędu, własna firma również będzie niezbędna.
Nie zmienia sytuacji fakt, że jesteś zatrudniony na umowę o pracę lub pobierasz emeryturę – jeśli spełniasz wymienione kryteria, działalność gospodarcza i tak będzie niezbędna. Nie warto ryzykować i próbować oszukać Fiskusa. Co więcej, część gości będzie zapewne potrzebowała faktury za swój pobyt u ciebie – zamiast tracić klientów, lepiej założyć firmę.

PKD dla wynajmu przez Booking i Airbnb

Obecna interpretacja przepisów wskazuje na kod PKD 55.20.Z jako właściwy dla określenia głównej działalności firmy zajmującej się krótkoterminowym wynajmem lokali przez Booking lub Airbnb. Dział 55. Polskiej Klasyfikacji Działalności obejmuje zakwaterowanie, natomiast wspomniany kod odnosi się do obiektów noclegowych turystycznych i miejsc krótkotrwałego zakwaterowania. Szczegółowe informacje nie pozostawiają wątpliwości: do 55.20.Z zalicza się zakwaterowanie zarówno w cyklu tygodniowym, jak i dobowe, w specjalnie do tego celu przeznaczonych pomieszczeniach, w których istnieje możliwość spania oraz przygotowania posiłków.

Zakwaterowanie krótkoterminowe może być realizowane w ramach specjalistycznej infrastruktury (np. domki letniskowe, kempingowe, schroniska, ośrodki wypoczynkowe), jak i w innych lokalach (np. domy prywatne, mieszkania w budynkach wielorodzinnych).

Innym kodem, jaki może być w użyciu w ramach tego typu działalności, jest 55.10.Z (Hotele i podobne obiekty zakwaterowania). Różnica między nimi odnosi się do poziomu obsługi gości. W ramach 55.20.Z może ona być wyłącznie minimalna, podczas gdy 55.10.Z uwzględnia wyżywienie, sprzątanie i in. 

Na pewno nie stosujemy kodu PKD 68.20.Z (Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi). W tym przypadku wynajem musi się odbywać w cyklu co najmniej miesięcznym, a często dłuższym.

Podatek dochodowy od wynajmu na doby

Od działalności gospodarczej przedsiębiorca zobowiązany jest odprowadzać podatek dochodowy. W przypadku różnych typów firm, dopuszczalne są odmienne formy opodatkowania (zależy to m.in. od wielkości przedsiębiorstwa, obszaru geograficznego jego działalności oraz kategorii wyrobów czy usług). Obecnie przedsiębiorcy prywatni, jak i spółki, mogą korzystać z trzech form opodatkowania: skali podatkowej, podatku liniowego oraz ryczałtu.

Właściciele JDG mogą wybrać rozliczenie w ramach skali podatkowej. Dochody z działalności ulegają zsumowaniu z dochodami pochodzącymi z innych źródeł (np. jeśli poza wynajmem mieszkania normalnie pracujesz na etacie). Obowiązują tutaj stawki 12% (do 120 tys. zł rocznie) i 32% (powyżej tej kwoty). Należy również pamiętać o 9-procentowej składce zdrowotnej, liczonej od dochodu.

W ramach JDG można również wybrać podatek liniowy. Dochody z różnych źródeł nie sumują się, a od działalności zawsze płacimy 19% podatku, niezależnie od wysokości dochodów. Składka zdrowotna wynosi w tym przypadku 4,9%.

Dla ryczałtu, w przypadku PKD z działu 55 dot. zakwaterowania, obowiązuje stawka 8,5% (jeśli przychód nie przekracza 100 tys. zł. rocznie) oraz 12,5% (powyżej tej granicy). Należy doliczyć jeszcze składkę zdrowotną. Co istotne, nie mamy możliwości odliczania kosztów uzyskania przychodu (np. środków czystości czy sprzętów kupionych do mieszkania).

Specjalne zwolnienie przewidziane jest dla agroturystyki – nie trzeba odprowadzać podatku od wynajmu pokoi gościnnych na wsi, w gospodarstwie rolnym, o ile w obiekcie znajduje się nie więcej niż 5 takich pokoi i oferowane są one tylko w celach wypoczynkowych.

Inne podatki i opłaty po stronie właścicieli nieruchomości wynajmowanych turystom

Posiadając nieruchomość, zobowiązani jesteśmy do odprowadzania od niej podatku. Dotyczy to zarówno domów i mieszkań wykorzystywanych na własny użytek, jak i udostępnianych osobom trzecim, niezależnie od terminów i warunków, na jakich lokatorzy tam przebywają (np. cały rok lub tylko wakacje).

W przypadku budynków mieszkalnych, które wynajmujemy turystom, będziemy odprowadzać podatek zgodnie z warunkami dla budynków związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej lub w częściach zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej. Zła wiadomość dla właścicieli lokali jest taka, że to niestety stawka wyższa niż w przypadku nieruchomości przeznaczonych na własny użytek. Nie ma przy tym znaczenia, jakie PKD przypiszemy do naszej działalności. Dodatkowo wyższy podatek będą zobowiązane płacić osoby, które nie rozporządzają lokalem osobiście, ale zarządzanie nim przekazały pośrednikowi – firmie zewnętrznej.

Z uwagi na różnego rodzaju wypadki i zniszczenia, do których może dojść w lokalu na skutek zamierzonej lub niezamierzonej działalności gości, dobrą praktyką jest wykupienie ubezpieczenia, pokrywającego jak najwięcej najbardziej prawdopodobnych zdarzeń (np. zalanie, pożar, włamanie).

Przychody i koszty w przypadku wynajmu lokalu na Airbnb i Booking

Kategorie przychodów i kosztów są kluczowe dla obliczenia wysokości podatku dochodowego. Tymczasem w przypadku wynajmu za pośrednictwem Airbnb, Booking czy innej platformy, bardzo łatwo jest popełnić podstawowy błąd. Otóż przychodem właściciela nieruchomości jest nie suma otrzymana bezpośrednio od najemców lub od serwisu, ale kwota należna (czyli całkowity koszt rezerwacji). U poszczególnych operatorów funkcjonują różne podstawy określenia przychodu.

Każdy przedsiębiorca poszukuje kosztów. Jeśli wybrałeś opodatkowanie inne niż ryczałt, warto wziąć pod uwagę wszystko, co jest związane z utrzymaniem mieszkania – czyli zakup mebli, sprzętów i wyposażenia, środki czystości, koszty sprzątania, prania i napraw (jeśli zlecamy je innym podmiotom), koszty związane z ochroną, a także z marketingiem i reklamą. Każdy przedsiębiorca okazjonalnie może wrzucać w koszty artykuły codziennie wykorzystywane w firmie (np. materiały piśmiennicze, kawę i herbatę). Zawsze warto uwzględnić również faktury za paliwo, niezależnie od tego, czy mamy auto firmowe czy prywatne, użyczane na rzecz firmy.

Kosztem uzyskania przychodu w ramach współpracy z Booking czy Airbnb, będzie także prowizja (np. za pośrednictwo, za obsługę transakcji). Musimy jednak ją udokumentować – konieczne będzie posiadanie faktury z serwisu.

Czy do działalności w ramach Booking i Airbnb jest potrzebna kasa fiskalna?

Problematycznym zagadnieniem dla właścicieli nieruchomości udostępnianych turystom, jest kasa fiskalna. Co do zasady obowiązuje jej posiadanie w przypadku świadczenia usług B2C (czyli firma dla klienta indywidualnego). Przepis ten można jednak obejść, korzystając z jednego z dostępnych zwolnień.

Mamy do tego prawo, gdy sprzedaż na rzecz osób prywatnych nie przekracza 20.000 zł – czyli wówczas, gdy np. wynajmujemy od czasu do czasu tylko jedno mieszkanie.

W przypadku Booking i Airbnb, o wiele częściej przedsiębiorcy korzystają jednak ze zwolnienia przysługującego wówczas, gdy całość transakcji odbywa się bezgotówkowo (kwota płacona jest przelewem, niezależnie od systemu, z jakiego skorzysta płatnik – może to być tradycyjny przelew na poczcie, jak również BLIK, PayPal czy transakcja kartą).

Co istotne, nawet jeśli przyjmujemy płatności gotówkowe i tym samym nie możemy zrezygnować z posiadania kasy fiskalnej, od 2023 roku w sprzedaży są wyłącznie kasy fiskalne online.

Krótkoterminowy wynajem nieruchomości dla turystów – co jeszcze warto wiedzieć?

Na przedsiębiorcy w Polsce ciąży wiele obowiązków, a branża hotelarska i turystyczna wymaga spełniania jeszcze dodatkowych wymagań. Jednym z nich, związanych z wynajmem nieruchomości dla turystów, jest konieczność dokonania wpisu do ewidencji innych obiektów świadczących usługi hotelarskie.

W niektórych polskich miejscowościach zmuszeni jesteśmy również do pobierania od turystów opłaty klimatycznej (zwłaszcza w miejscowościach uzdrowiskowych). Bądźmy też wyczuleni na drobiazgi – jeśli w pokojach czy mieszkaniu dostępne są telewizory czy radioodbiorniki umożliwiające oglądanie telewizji lub słuchanie radia, trzeba także opłacać za nie abonament RTV, jak również regulować zobowiązania wobec ZAiKS.

Prowadzenie każdej działalności o charakterze zarobkowym, wymaga dobrej znajomości przepisów. Lepiej nie polegać na przeczuciach czy na zapewnieniach rodziny i znajomych, którzy nie posiadają odpowiedniego wykształcenia i praktyki z zakresu księgowości, finansów i prawa podatkowego. Jakiekolwiek wątpliwości warto skonsultować ze specjalistami – np. z biurem rachunkowym, które poza regularną obsługą, może również udzielać porad. W przypadku założenia firmy, współpraca z księgową będzie już niezbędna – to najlepsza gwarancja dokonywania prawidłowych rozliczeń ze wszystkimi instytucjami. Wybierz biuro, które ma praktykę w zajmowaniu się tego typu działalnością – ciągle dość specyficzną w polskich warunkach.